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策略研究:房地产长期发展格局及日本行业经验借鉴

计划资讯 计划资讯 2周前 (05-10) 18次浏览

小柚财经:策略研究:房地产长期发展格局及日本行业经验借鉴

  本报告导读:

  中国房地产进入存量博弈时代后,参考日本经验,头部房企市占率长期提升空间广阔,其股票相对于宽基指数仍有望获得超额收益。

  摘要:

  经济对地产的依赖度降低,行业存量博弈时代到来。现状,地产投资相对重要性2014 年见顶;房住不炒政策下,当前经济对地产依赖度仍偏高。远观,老龄化率和城市化率双高背景下,房市进入存量博弈时代,可从两个方面看:(一)需求后劲的足与不足:(1)中国老龄化程度超过90 年日本和08 年美国水平;(2)我国人均GDP 仅到日本80 年代水平,但人均住房面积已相差无几;(3)我国商品房加权平均房龄不到9 年,10 年内更新需求不强;(4)现有存量住房区域分配不均,一线城市居住需求仍有待更好地满足。(二)日本经验借鉴:(1)总体上,日本私人住宅投资见顶后持续下滑,日本依靠政府支出、海外收入维持经济基本稳定;(2)结构上,92 年后,首都圈和近畿圈之外的地区土地交易占比显著下降,存量博弈期大城市圈的市场活跃度好于全国。

  日本三大房企从基本面到股价的三个反映:(1)在行业收缩背景下,头部企业经营更加稳健:92-98 年日本三大房企收入整体负增长累计不足5%;00 年以后,龙头收入增速逐步恢复。(2)利润表是房企最后的防线:从拿地到销售,最终反映在利润表可能会长达数年。日本城市土地价格指数见顶于91 年,直到96-02 年,三大房企才陆续爆出严重亏损。(3)相对估值逐步下台阶,但是头部房企股票相对于宽基指数仍然有超额收益:在告别了行业发展的黄金时期后,日本地产龙头的经营规模和市值继续增长;尽管相对市场的估值水平将趋向于下降,但00 年以来日本三大房企总市值和市值占比总体增长。(4)参考日本经验,我国龙头房企市占率长期提升空间依然广阔:08 年-20 年,日本前10 大地产龙头市占率整体震荡上行,目前超过40%;16 年起,中国房地产市场集中度加速提升,目前超过20%,未来仍有较大提升空间。

  风险提示:中日两国国情差异,黑天鹅事件带来意外波动。

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