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两会政府工作报告及新市民政策点评:稳增长下稳地产重要性凸显 新市民支持政策促需求释放

计划资讯 计划资讯 3个月前 (03-06) 32次浏览

小柚财经:两会政府工作报告及新市民政策点评:稳增长下稳地产重要性凸显 新市民支持政策促需求释放

  事件:

  1)3 月5 日,十三届全国人大五次会议审议的政府工作报告提出,今年发展主要预期目标是:国内生产总值增长5.5%左右;继续保障好群众住房需求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展;提升新型城镇化质量;防范化解重大风险等。

  2)3 月4 日,银保监会、人民银行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》。《通知》提出,鼓励商业银行充分运用信息技术手段,多维度科学审慎评估新市民信用水平,对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民,合理满足其购房信贷需求。此外,值得注意的是,3月2 日,银保监会主席郭树清指出“房地产泡沫化、金融化势头得到扭转”。

  点评:

  22 年经济目标5.5%、高要求下稳增长明确,稳地产重要性凸显、将满足合理住房需求。本次两会政府工作报告亮点在于:1)促经济稳增长:2022 年经济目标设定为5.5%左右,这是高基数上的中高速增长,面对下行压力全年稳经济目标明确、甚至提出了较高的要求,有利于提振市场预期与信心,考虑到我们估算地产及产业链拉动GDP 占比落在(21.4%,30.2%)区间内,显示其经济支柱产业的地位,这也就意味今年稳地产的重要性;2)防控金融风险:政府工作报告要求“做好经济金融领域风险处置工作”,并提出“设立金融稳定保障基金,牢牢守住不发生系统性风险的底线”,强调了防控金融风险的坚定态度,但去年下半年以来,多重政策调控重压之下房地产行业资金遇困,资金困境程度历史罕见,防控金融风险底线下房地产也亟需维稳;3)满足合理住房需求:政府工作报告提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”,并提出“提升新型城镇化质量,健全常住地提供基本公共服务制度,稳步推进城市群、都市圈建设”,这意味着今年政府将致力于满足合理住房需求,包括刚需和改善型住房需求,同时也将进一步推进以人为核心的新型城镇化建设,并配合推出新市民支持政策。

  两部门发文推出新市民支持政策,要求满足新市民合理购房信贷需求,或将惠及3 亿人。银保监会、人民银行联合发文,提出“满足新市民合理购房信贷需求,因城施策执行好差别化住房信贷政策,合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准,提升借款和还款便利度,鼓励商业银行充分运用信息技术手段,多维度科学审慎评估新市民信用水平,对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民,合理满足其购房信贷需求。”其中,“新市民”主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住,未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体,包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。据银保监会披露,目前在各省市县区,新市民约有3 亿人。此次两部门联合发文要求加强新市民金融服务工作,满足新市民购房信贷需求,符合“推进以人为核心的新型城镇化建设”,将有望推动后续更多城市跟进刚需和改需的支持政策,释放潜在购房需求,助力需求端景气度复苏。此外,从去年年底开始,中央政府开始逐步表态支持首套刚需以及改善性需求,叠加近期已经有超过52 个城市出台需求端政策支持,目前房地产需求端的政策支持力度也在逐步加大。

  维持本轮低库存特殊背景下供需两端政策双修复判断,格局优化下优质房企量质双升。近期中央和地方政府的持续推出支持政策支持,显示目前房地产行业的政策底已至,但考虑到本轮基本面下行压力之大和资金面的资金困境,我们认为目前政策修复远没有结束,并考虑到本轮房地产低库存的特殊背景,我们维持后续供需两端政策双修复的判断,并维持判断行业将演绎三阶段发展:1)政策正常化阶段:为化解目前房企资金困境,预计供给端政策将正常化修复,如贷款集中度、预售资金监管、三条红线和集中供地等;2)保投资阶段:为缓解房地产投资下行压力,预计供需两端政策将进一步修复及优化,比如供给端针对更大范围的优质房企、需求端因城施策的逐步出台等;3)格局优化阶段:预计行业出清也将进一步呈现,行业集中度将再提升,优质房企将迎来量质双升的新发展机遇。

  投资分析意见:稳增长下稳地产重要性凸显,新市民支持政策促需求释放,维持“看好”评级。房地产仍是我国国民经济支柱产业,行业自身及产业链对GDP 贡献占比近三成,但目前房地产在经历多重调控和资金困境之下,房地产对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险,而稳经济则亟需稳地产,预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进,并将推动行业格局优化,集中度再提升,优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A 股:保利发展、金地集团、新城控股、金科股份、招商蛇口、中国建筑、万科A,建议关注:建发股份;H 股:华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、融创中国;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务,建议关注:招商积余。

  风险提示:房地产政策再收紧、房地产税试点,销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

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